“계약도 제대로 했고, 중개사도 믿을만했는데... 집주인이 집을 경매 넘겼대요.”
최근 몇 년간 청년층과 사회초년생, 신혼부부 등 전세 거주자들을 중심으로 전세사기 피해 사례가 폭증하고 있습니다.
2025년 현재도 깡통전세, 역전세, 이중계약, 대항력 미확보 등 다양한 형태의 사기가 발생 중이며,
한 번 당하면 수천만 원에서 억 단위의 피해가 불가피한 무서운 범죄입니다.
이번 글에서는 전세사기를 피하기 위해 반드시 알아야 할 예방법,
만약 피해를 입었을 경우 대처 방법까지 실제 사례와 함께 자세히 정리해 드리겠습니다.
1. 전세사기란 무엇인가요?
전세사기란 세입자의 보증금을 노리고 고의적으로 주택을 임대하거나, 허위 정보를 제공하여 계약을 체결한 뒤 돈을 가로채는 범죄 행위입니다.
대표적인 전세사기 유형은 다음과 같습니다.
대표 유형
- 깡통전세: 집값보다 전세보증금이 더 높은 상태. 경매 시 보증금 대부분 손실
- 역전세: 전세 계약 갱신 시 보증금보다 시세가 낮아 보증금 반환이 어려운 경우
- 이중계약: 같은 집을 여러 명에게 중복 임대
- 허위등기/명의도용: 집주인인 척 계약 후 잠적
- 전세금 반환 고의 지연: 반환 능력이 없음을 알면서 계약 체결
2. 전세사기 예방법 (사전 예방 체크리스트)
전세 계약 전 반드시 다음 항목을 직접 확인하거나, 공인중개사를 통해 문서로 확인해야 합니다.
✅ 1) 등기부등본 확인 (기본 중의 기본)
- 집주인과 계약서 상 임대인이 동일한지 확인
- 근저당권 설정 여부 확인 (이미 담보로 잡힌 집인지)
- 전입 전 등기부등본 최신본 반드시 다시 발급
- 확인방법: 인터넷등기소 (https://www.iros.go.kr)에서 무료 열람 가능
✅ 2) 전세보증금 vs 시세 비교
- 보증금이 매매가의 70% 이상이면 ‘깡통전세’ 위험
- ‘전세가율’이 90% 이상인 경우 경매 시 회수 불가 가능성 높음
- KB시세, 호갱노노, 네이버부동산 등 시세 앱으로 비교 필수
✅ 3) 확정일자 + 전입신고 + 실제 거주
- 이 3가지를 모두 해야 ‘대항력’과 ‘우선변제권’ 확보
- 계약 당일 바로 전입신고 + 확정일자 신청 권장
- 주민센터 또는 정부24에서 신청 가능
✅ 4) 전세금 반환보증 가입
- 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등에서 제공
- 가입 시, 집주인이 보증금 못 돌려줄 경우 대신 지급
- 보증 가입 조건:
- 보증금 5억 원 이하 (수도권 기준), 3억 원 이하(지방)
- 등기부등본상 문제 없을 것
- 잔금 지급일 이전 가입 필수
✅ 5) 공인중개사 선택 시 신중하게
- 공인중개사 등록 여부 확인: 한국공인중개사협회 조회
- ‘허위 매물’ 빈번한 플랫폼은 피하고, 인증 중개업소 활용
3. 전세사기 실제 사례 (2024~2025년 기준)
사례 1) 3억 원 보증금, 경매 낙찰가 2억 원
- 신축 오피스텔 계약 후 입주
- 보증금이 매매가보다 높았지만 집주인과 중개사 모두 “문제 없다” 강조
- 1년 후 경매로 넘어가며 2억 원에 낙찰 → 1억 원 손해
사례 2) 허위 집주인과 계약
- 신혼부부, 등기부등본 확인 안 하고 계약
- ‘집주인’이라고 주장한 임차인이 사실은 세입자였음
- 계약 후 잠적, 연락 두절
4. 전세사기 피해 시 대처 요령
이미 계약을 체결했거나, 사기를 당한 것이 의심되는 경우 빠르게 대응해야 합니다.
✅ 1) 대항력 여부 확인
- 계약 당시 전입신고 + 확정일자 + 실제 거주를 했는지 확인
- 대항력이 있으면 경매 낙찰금에서 우선변제 가능
✅ 2) 전세금 반환보증 가입 확인
- 이미 가입한 경우, 보증기관에 청구하면 보증금 일부 또는 전액 반환 가능
- HUG 콜센터 1566-9009 / SGI 1670-7000
✅ 3) 법률 상담 및 무료 지원 활용
- 대한법률구조공단, 지자체 전세사기 대응센터 등 무료 법률 지원 가능
- 피해 사례 모으면 집단 소송이나 민형사 고소로 전환 가능
✅ 4) 사기 혐의 있으면 즉시 고소
- 집주인이 계약 당시부터 반환할 의사가 없었다면 사기죄 성립
- 가까운 경찰서나 검찰청에 형사 고소 가능
5. 전세사기 관련 정부 지원 제도 (2025년 기준)
지원 제도내용
| 전세사기 피해자 긴급 주거지원 | 보증금 피해자에 임시 주거제공 (LH 연계) |
| 보증금 대출 상환 유예 | 피해자 대상, 기존 대출 원리금 유예 |
| 피해자 전용 대출 상품 | 낮은 금리로 신규 전세 대출 제공 |
| 전세사기 전담 대응센터 운영 | 각 지자체 및 국토부 연계, 1:1 법률 상담 가능 |
6. 마무리: ‘서류 하나 안 봤다가’ 인생이 흔들릴 수 있습니다
전세사기는 더 이상 뉴스 속 이야기가 아닙니다.
특히 사회초년생이나 첫 자취, 신혼부부 등 전세에 대한 경험이 부족한 이들이 주요 표적이 되고 있습니다.
하지만 우리가 조금만 더 꼼꼼하게 확인하고, 정보를 알고 있다면 충분히 예방할 수 있는 문제입니다.
등기부등본, 확정일자, 전세가율, 보증 가입만 잘 지켜도 90% 이상의 전세사기를 피할 수 있습니다.
당신의 전세금은 당신의 인생 자산입니다.
철저한 준비와 꼼꼼한 체크리스트로, 안전한 내 집 마련의 첫걸음을 시작하세요!